一

“再帮一帮房子吧” 

上半年5.3%的经济增速下，楼市却呈现另一番景象：

 首先是新房价格继续下跌。6月全国70城房价环比下降0.3%，同比下降3.7%；一线城市，除了上海，都出现环比下降，整体降幅比上月扩大。

二手房价格同样跌幅扩大。一线城市和二三线城市分别环比下跌0.7%和0.6%；70城环比下跌的城市69个，而四五月份下跌的城市数量分别是64和67。 

不难发现，4月份关税战之前，中国整体房价出现持续跌幅收窄迹象，当时中央政治局会议甚至把“止跌回稳”的表述调整为“持续巩固房地产市场稳定之势”。但4月过后，房价降幅反而持续扩大。6月13日的国务院常委会，就把表述改为“更大力度地止跌回稳”。 

“再帮一帮房子吧。”市场已经出现了担忧。 

房子的重要性不言而喻——它占普通人60%的资产配置，40%的新增财产性收入，房子背后的土地出让贡献了40%的地方财政收入。 

于是从两周前开始，市场都在盼望着能出些刺激政策。

二

一场“十年之约”的重磅会议

上周四，地产股大涨。 

来自彭博社的未经证实的传闻称：有一场“高级别会议”将在近期召开，讨论“振兴房地产”。果不其然，就在上半年经济数据公布的同一天，中央城市工作会议落下帷幕。 

上一次开城市会议还是在十年前的2015年10日，今年“意外”提前了3个月。彼时中央提出了“去库存”的目标，印象最深刻的配合政策是“货币化棚改”。 

会议原话是：“加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。”

2018年湖北省的老城区危房改造现场

那是国家首次将人口和产业增长的“下沉市场”纳入到房地产市场的全局中，用巨量的资金刺激出原本毫无生气的购房和投资需求。 

这场会议后，催生了拆迁户、房地产首富，和一场轰轰烈烈、房价几乎翻倍的牛市。中国城镇化率突飞猛进，徐州，惠州等三线城市崛起。这场高规格会议的影响力可见一斑。 

这一次的“十年之约”，持续了整整两天，主要总结了上一轮的成果，并对新一轮城市发展的阶段（未来五至十年）进行规划。它具有“定调性质的框架意义”，意味着后续极大概率会出台具体的配套政策。 

从内部环境看，两次会议召开的背景有不少相似之处：经济增速放缓、房地产下行、产能过剩、物价停滞…… 

然而，这一次的城市会议的目标并非去库存，亦非拆迁，而是确保城市发展从“增量扩张”到“存量提质增效”。 

上海易居房地产研究院副院长严跃进根据会议解读了两大明确的方向： 

第一是从民生的角度发展“好城市”，城市更新被放在首要位置，它涉及到城中村改造、危旧小区改造；第二是城市发展更注重市场规律，结合“人房地钱”和供求关系变化，持续优化供求关系。 

围绕着两大主线，会议重提了一些概念，如“人民城市”“韧性城市”“城市宜居”等等。 

当然，官方的通稿较为“硬核”，我们根据一些专家解读和推测，做了一张图表，以总结2015年和2025年两场会议的不同之处：

三 

老房子和好房子

尽管主议题是“城市发展”，会议通稿中也只提到一次“房地产”，但我们发现主要目标都是围绕着老百姓的两类房子：老房子和好房子。 

先讲讲老房子。

老旧小区是这一轮房价下跌中伤得最深的。一线城市如北京，根据不完全统计，老小区跌幅普遍在30%至35%，一些北方城市的二手房直接跌掉13年的涨幅。

 与此同时，最新的《全国物业服务质量调查报告》显示，全国23.7%的老旧小区处于“无管理”状态，毫无居住品质可言。

 但是老房子通常地段极佳，资源配套丰富，若能得到翻新或原拆原建，交易价值将有很大的提升。

 像一些欧洲城市老城区的建筑多有百年历史，但外立面焕新，入户几净。一是有好物业，二是有持续的城市更新计划。所以市中心的老房子的价格往往异常坚挺——这也是一座“韧性城市”的表现之一。 

因此“旧改”是本次会议中“存量提质增效”的重点。然而，我们又无法复制以前“拆迁”模式，不仅仅是居民杠杆率从39%飙升到61.5%，已无猛拉可能，巨额的拆迁补偿才是实践中最大的难题。 

于是，居民自主更新模式逐渐进入探讨的视野。去年全网热议、今年成功交付的杭州浙工新村，正是这个模式的典范。 

同样是“原拆原建”，一个同时期交付、由政府主导的项目，居民为此支付的建筑成本超过4000元/㎡，且是典型的安置房设计，而由居民自发筹建的浙工新村，建筑成本只有一半，拥有设计超前的商品房品质。

而原本破烂的浙工新村，如今的单价（4.3万/㎡）已高出同区域老小区（2.7万/㎡）60%。这意味着旧改很有希望成为增强市场潜力的重要抓手。

如果这个模式能推广，一方面需要基层组建牵头、协商、监督的项目组，另一方面是资金问题。之前我们曾探讨设立“住房银行”的可行性——国家通过发行长期特别国债，进行收储、保交付和旧房改造。 

事实上，这半年多来一些老小区加装电梯时就已经出现了特别国债的身影。或许我们可以视特别国债为另类“国补”。只是如今的国补用于消费，而未来的国补会用于旧改，两者都能刺激到内需。 

再谈谈好房子。 

今年年初，中央把“好房子”写入《政府工作报告》，后又出现于4月份的中央政治局会议和6月份的聚焦楼市的国务院常委会。 

而我们此前对好房子的定义是四个“好”：好建筑，安全绿色；好设计，高得房率、智能且全龄友好；好物业，能维持房屋价值；好效益，能拉动各行各业的内需。 

这和会议通稿中提到的“绿色低碳城市”“宜居城市”“严禁超高建筑”“保障房屋安全”息息相关。与此同时，前两场会议中“加快构建房地产发展新模式”的表述，再次出现在会议通稿中。 

那么，什么是对“新模式”的探索？ 

市场的解读是实行双轨制：一方面通过收储，加快保租房的供给，解决年轻人住房刚需问题。（值得一提的是，保租房不再是以前低品质的廉租房，它算是年轻人的“好房子”。） 

另一方面，让高净值人群去购买市场规律下的好房子。 

吴老师认为，如今房地产核心问题是鼓励谁去买房，他的答案是更应该鼓励高净值人群。未来购房的高峰将出现在大城市，而高净值人群买房是房价复苏的重要风向标。 

在他看来，买房的目的是为了让自己居住在更好的房子里，相信生活会变得更好，如果大家都有这样的信念和预期，房子自然而然会保值与增值。 

总而言之，城市更新如果从“术”的层面来讲，是国家加杠杆，一边通过兜底民生稳内需，一边则通过市场化做大存量价值。

四

真正的城市更新 

这场会议高屋建瓴，加之市场的解读，其实给了我们一个启发性的认知：药嗑多了会有耐药性，刺激楼市并非靠一朝一夕的政策，而是用系统性、全局性的思维规划出来的。

在探讨建设宜居城市时，会议中有两句话很关键——“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划”“以发展城市内涵为主线”。 

回到前面讨论欧洲城市中心城区的房价稳定，真的是因为房子被粉饰一新，内外贴满了瓷砖吗？ 

事实上从街区规划来看，很多老房都被规划进了历史街区，或从无到有打造出了独特的文化街区，房子被赋予了“文化价值”，因为文化价值而吸引了人口和商业，从而提升了整体价值。 

同样在美国曼哈顿老城区，其城市更新的本质，是它孵化了一种叫“硅巷”的生态。原本老旧的厂房，破败的高楼，废弃的仓库，被打造成办公室、共享空间、咖啡馆、歌剧院、博物馆等等，吸引了新业态和前来创业的年轻人。 

虚假的城市更新，是给老房子装部电梯，刷个墙，画几幅“和谐社会”的壁画；真正的城市更新，是地区文化的继承与创新。 

像这样的景象在中国已显趋势。如小巴所在的杭州，原来老城区的五柳巷社区、斗富二桥西弄等，原本破旧不堪，如今被打造成本地文化浓郁的历史步行街，周边房价变得坚挺起来；偏远一点的杭钢遗址公园，成了网红打卡点，附近的业态也被带动起来了。

而在以往的大拆大建的城镇化运动中，诞生了很多伪柯布西耶式的“光辉城市”，特点是职住分离，高楼密集，千篇一律。当城市规划“以效率为尺度”代替“以人为尺度”时，烟火气就没了。烟火气没了，人也会离开那个地方，房子的价值也就飘洒不见了。

 或许，我们需要更多在大街小巷中的“城市眼”，它们构成了一座城市真正的韧性。如财经评论员刘晓博所言：“产业、人气、烟火气，才是能撑住城市价值的核心因素。”